Kosten koper: hoeveel is het en wat valt eronder?

Kosten koper is het bedrag dat u bovenop de koopsom betaalt om de woning op uw naam te krijgen. Bij een bestaande woning die u zelf gaat bewonen komt dat meestal uit op vier tot zes procent van de koopsom. De overdrachtsbelasting is daarvan de grootste post, de rest gaat naar de notaris, het Kadaster en uw hypotheekadviseur.

Wilt u het meteen voor uw eigen situatie uitrekenen, gebruik dan onze rekenhulp kosten koper. Daarin rekenen wij de overdrachtsbelasting exact door en kunt u de overige posten aanpassen aan uw eigen offertes.

Hoeveel is kosten koper?

Het eerlijke antwoord is dat het per situatie verschilt, maar de vuistregel van vier tot zes procent klopt voor de meeste kopers van een bestaande woning met een hypotheek. Bij een woning van drie ton praat u dus al gauw over twaalf- tot achttienduizend euro die u bovenop de koopsom moet hebben.

Waarom die bandbreedte zo breed is, komt door twee dingen. Ten eerste betaalt u alleen advies-, taxatie- en hypotheekaktekosten als u ook echt een hypotheek afsluit. Koopt u met eigen geld, dan valt een flink deel weg. Ten tweede kiest u zelf of u een aankoopmakelaar of een bouwkundige keuring inschakelt.

Hoeveel procent is kosten koper precies?

Alleen de overdrachtsbelasting is een echt percentage. Alle andere posten zijn vaste bedragen die niet meebewegen met de koopsom. Dat heeft een gevolg dat veel kopers verrast: bij een goedkopere woning valt kosten koper procentueel hoger uit, omdat de notaris hetzelfde rekent of u nu twee of zes ton betaalt.

De overdrachtsbelasting in 2026

• Woning die u zelf gaat bewonen: 2 procent van de koopsom.
• Startersvrijstelling: 0 procent, als u meerderjarig en jonger dan 35 jaar bent, de vrijstelling niet eerder gebruikte, zelf in de woning gaat wonen en de woningwaarde niet hoger is dan € 555.000.
• Woning die u niet als hoofdverblijf gebruikt, zoals een tweede woning of een beleggingspand: 8 procent.
• Niet-woningen, zoals een bedrijfspand, kantoor, winkel of losse garage: 10,4 procent.

Die woningwaardegrens van € 555.000 is een harde grens, geen glijdende schaal. Komt u erboven, dan vervalt de vrijstelling in één keer volledig en betaalt u 2 procent over de hele koopsom. Bij een woning rond die grens kan een paar duizend euro extra bieden u dus duizenden euro's aan belasting kosten. Reken dat door voordat u uw bod verhoogt.

De grens wordt bovendien elk jaar opnieuw vastgesteld, dus controleer hem als uw overdracht over de jaargrens heen loopt.

Let op de peildatum. De genoemde tarieven en grenzen gelden voor 2026 en worden jaarlijks door de overheid bijgesteld. Controleer de actuele stand bij de Belastingdienst of bij uw notaris voordat u ergens op rekent.

Wat valt er onder kosten koper?

Dit zijn de posten die u in vrijwel elke eindafrekening terugvindt. Niet alle posten gelden voor iedereen, dus loop ze langs op uw eigen situatie.

Wie betaalt wat: koper of verkoper?

Bij een woning die kosten koper wordt aangeboden, ligt de verdeling vrijwel altijd zo. Weten wat er aan de andere kant staat, helpt bovendien bij de onderhandeling.

De courtage van de verkoopmakelaar komt dus niet bij u terecht, ook al onderhandelt u met die makelaar. Hij werkt voor de verkoper en wordt door de verkoper betaald.

Kosten koper bij nieuwbouw: vrij op naam

Nieuwbouw wordt vrijwel altijd vrij op naam aangeboden, afgekort v.o.n. Dan zitten de overdrachtsbelasting en de leveringsakte al in de prijs die u ziet. Dat lijkt gunstiger, maar u vergelijkt dan appels met peren: de prijs van een nieuwbouwwoning bevat kosten die bij een bestaande woning nog bovenop de vraagprijs komen.

Wat u bij nieuwbouw wel zelf betaalt, zijn de kosten die met uw hypotheek te maken hebben: de hypotheekakte, het advies en de taxatie. Daarnaast komen er bij nieuwbouw posten bij die bij bestaande bouw niet spelen, zoals de bouwrente over de periode tussen de aankoop en de start van de bouw, en meerwerk.

Een tweede woning of beleggingspand

Koopt u een woning die u niet zelf gaat bewonen, dan geldt een aanzienlijk hoger tarief aan overdrachtsbelasting: 8 procent in plaats van 2 procent. Dat verschil is fors en verandert de rekensom volledig.

Dit tarief geldt voor beleggingspanden, vakantiewoningen, een woning die u voor een kind koopt en elke andere woning waar u zelf niet uw hoofdverblijf van maakt. De Belastingdienst kijkt hier naar de feitelijke situatie, niet naar wat er op papier staat.

Wat valt er juist niet onder?

Een paar kostenposten worden vaak bij kosten koper gerekend terwijl ze er niet bij horen. Ze komen wel op u af, alleen op een ander moment of via een andere partij.

• De courtage van de verkoopmakelaar. Die betaalt de verkoper, niet u.
• Verhuiskosten, schilderwerk en de inrichting van de woning.
• De eerste maanden hypotheeklasten en de gemeentelijke heffingen die daarna volgen.
• Eventuele erfpachtcanon, als de woning op erfpachtgrond staat.

Wanneer betaalt u de kosten koper?

Vrijwel alles loopt via de notaris en wordt verrekend op de dag van de overdracht. U krijgt van tevoren een nota van afrekening, meestal een paar dagen voor het passeren, waarop precies staat welk bedrag u moet overmaken. Dat geld moet op de rekening van de notaris staan voordat de akte wordt getekend, anders gaat de overdracht niet door.

Een enkele post betaalt u eerder. De taxatie en een bouwkundige keuring rekent u meestal direct af met het bureau dat ze uitvoert, vaak al tijdens de financieringsperiode.

Kunt u de kosten koper meefinancieren?

Grotendeels niet. U mag maximaal honderd procent van de waarde van de woning lenen, en de kosten koper vallen daarbuiten. Dat betekent in de praktijk dat u dit bedrag zelf klaar moet hebben staan, en het is precies de reden waarom starters vaker op eigen geld stranden dan op hun inkomen.

Er zijn uitzonderingen, bijvoorbeeld wanneer u overwaarde uit een vorige woning meeneemt of wanneer de getaxeerde waarde hoger uitvalt dan wat u betaalt. Hoe dat werkt, staat in ons artikel over kosten koper meefinancieren.

Een rekenvoorbeeld

Stel dat u een bestaande woning koopt van 350.000 euro, u gaat er zelf wonen en u sluit een hypotheek af. De overdrachtsbelasting van 2 procent komt dan neer op 7.000 euro. Daar komen de leveringsakte, de hypotheekakte, de kadasterkosten, het hypotheekadvies en de taxatie bovenop, en die posten samen lopen doorgaans in de duizenden euro's.

Kiest u er ook voor om een aankoopmakelaar en een bouwkundige keuring in te schakelen, dan komt dat er nog bij. Zo verklaart u het verschil tussen de vier en de zes procent: het zit hem vrijwel helemaal in de keuzes die u zelf maakt.

Wij noemen hier bewust geen exacte bedragen voor notaris, advies en taxatie. Die verschillen per kantoor en per regio, en een bedrag dat vandaag klopt is over een jaar achterhaald. Vraag bij twee of drie notariskantoren een offerte op, dan weet u het precies.

Hoe wij u hierin begeleiden

Als aankoopmakelaar in gemeente Moerdijk rekenen wij voordat u een bod uitbrengt met u door wat de kosten koper in uw situatie worden. Niet als vuistregel, maar als bedrag: op basis van de woning die u op het oog heeft, uw leeftijd en of de startersvrijstelling voor u geldt. Zo weet u wat u nodig heeft voordat u zich vastlegt, en niet pas bij de nota van de notaris.

Wij brengen u zo nodig in contact met een hypotheekadviseur die het totaalplaatje doorrekent, inclusief wat u wel en niet kunt meefinancieren.