Hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis te kopen?

Reken op minimaal de kosten koper, dus vier tot zes procent van de koopsom bij een bestaande woning met hypotheek. Bij een woning van 300.000 euro komt dat neer op ongeveer 12.000 tot 18.000 euro. Biedt u boven de taxatiewaarde, dan komt dat verschil er nog bovenop.

Hoeveel eigen geld heeft een starter nodig?

Valt u onder de startersvrijstelling, dan vervalt de overdrachtsbelasting en daalt het benodigde bedrag flink: u houdt dan de notaris, het Kadaster, het hypotheekadvies en de taxatie over. Zonder die vrijstelling betaalt u 2 procent van de koopsom extra.

Kun je een huis kopen zonder eigen geld?

Alleen in uitzonderingssituaties, bijvoorbeeld wanneer de taxatiewaarde hoger uitvalt dan uw koopsom of wanneer u overwaarde meeneemt uit een vorige woning. Voor de meeste starters is spaargeld, een schenking of een familielening nodig.

Telt een schenking mee als eigen geld?

Ja. Een schenking is eigen geld en drukt niet op uw maandlasten. Een lening van familie telt de geldverstrekker wel mee als verplichting, waardoor uw maximale hypotheek daalt.

Hoeveel eigen geld is verstandig om achter de hand te houden?

Los van wat u bij de notaris nodig heeft, is een buffer voor onvoorziene kosten aan te raden. Een woning vraagt in het eerste jaar bijna altijd meer dan begroot, en een lege spaarrekening op de dag van de sleuteloverdracht is een kwetsbare start.

Kopen

Hoeveel eigen geld heeft u nodig om een huis te kopen?

De hypotheek dekt de woning, niet de kosten eromheen. Dit is het bedrag dat u daadwerkelijk klaar moet hebben staan.

Gepubliceerd op 7 augustus 2026

U kunt maximaal honderd procent van de waarde van de woning lenen. Al het andere betaalt u zelf. In de praktijk heeft u minimaal de kosten koper nodig, dus vier tot zes procent van de koopsom, plus het bedrag waarmee u eventueel boven de taxatiewaarde biedt.

In het kort

De hypotheek dekt de woning, niet de kosten eromheen.
Minimaal nodig: de kosten koper, vier tot zes procent van de koopsom.
Overbieden boven de taxatiewaarde betaalt u volledig uit eigen zak.
De startersvrijstelling scheelt het volledige bedrag aan overdrachtsbelasting.

Waarom eigen geld nodig is

Een geldverstrekker mag u niet meer lenen dan de woning waard is. Die grens heet de loan-to-value en staat op honderd procent van de getaxeerde marktwaarde. Alles wat u daarnaast uitgeeft om eigenaar te worden, valt buiten de hypotheek.

Voor veel starters is dit de echte drempel, en niet het inkomen. Uw salaris bepaalt hoeveel u kunt lenen, uw spaarrekening bepaalt of u de aankoop überhaupt kunt afronden.

Waar het geld naartoe gaat

De kosten koper

De grootste en onvermijdelijke post. Reken op vier tot zes procent van de koopsom bij een bestaande woning met hypotheek. Dit geld moet op de rekening van de notaris staan voordat de akte wordt getekend.

Het bedrag waarmee u overbiedt

Betaalt u meer dan de getaxeerde waarde, dan financiert de bank dat verschil niet mee. Wie 15.000 euro boven de taxatiewaarde biedt, moet die 15.000 euro dus zelf inleggen, bovenop de kosten koper.

Een buffer voor de eerste maanden

Verhuizen, schilderwerk, vloeren, gordijnen en het onvermijdelijke dat u pas ziet als u er woont. Geen harde eis van de bank, wel de post waar mensen het vaakst op stranden.

Achterstallig onderhoud

Als de bouwkundige keuring gebreken vindt die u niet in de prijs heeft kunnen verrekenen, betaalt u die zelf. Bij een oudere woning is dit geen theoretisch risico.

Een rekenvoorbeeld

Stel: u koopt een bestaande woning van 300.000 euro, u gaat er zelf wonen en u sluit een hypotheek af.

Zonder startersvrijstelling

De overdrachtsbelasting van 2 procent komt neer op 6.000 euro. Daar komen de leveringsakte, de hypotheekakte, de kadasterkosten, het hypotheekadvies en de taxatie bij. Samen komt u dan in de buurt van twaalf- tot achttienduizend euro die u zelf moet inbrengen.

Met startersvrijstelling

Valt u onder de vrijstelling, dan betaalt u 0 procent overdrachtsbelasting en verdwijnt die 6.000 euro volledig. U houdt de notaris, het Kadaster, het advies en de taxatie over. Dat scheelt ongeveer de helft van het benodigde bedrag.

De voorwaarden: u bent meerderjarig en jonger dan 35 jaar, u gebruikte de vrijstelling niet eerder, u gaat zelf in de woning wonen en de woningwaarde is niet hoger dan € 555.000. Die grens is hard en schuift jaarlijks mee, dus controleer hem als u er dicht tegenaan zit.

Let op de peildatum. De genoemde tarieven en grenzen gelden voor 2026 en worden jaarlijks door de overheid bijgesteld. Controleer de actuele stand bij de Belastingdienst of bij uw notaris voordat u ergens op rekent.

De post die het vaakst wordt vergeten

Overbieden. Als u 315.000 euro biedt op een woning die op 300.000 euro wordt getaxeerd, financiert de bank die laatste 15.000 euro niet mee. Dat bedrag komt volledig bovenop uw kosten koper.

Precies daarom is het verstandig uw grens vooraf vast te stellen, niet tijdens het bieden. Hoe u dat aanpakt, staat in ons artikel over hoeveel overbieden op een huis.

Manieren om het bedrag rond te krijgen

Spaargeld, de meest voorkomende route.
Een schenking van ouders, die niet meetelt in uw maandlasten.
Een familielening, die wel meetelt en dus uw maximale hypotheek verlaagt.
Overwaarde uit een vorige woning, met aandacht voor de bijleenregeling.
Een woning kopen die hoger wordt getaxeerd dan de koopsom, wat in deze markt zelden voorkomt.

Wat wel en niet kan, hangt sterk van uw situatie af. Dit is een gesprek voor uw hypotheekadviseur, en het is beter om dat te voeren voordat u gaat bezichtigen dan erna.

In West-Brabant scheelt het

De kosten koper zijn een percentage van de koopsom, dus in een regio met lagere woningprijzen heeft u er minder eigen geld voor nodig. In gemeente Moerdijk en de omliggende kernen liggen de prijzen lager dan in de Randstad, en dat maakt het benodigde startbedrag hier merkbaar kleiner.

Voor starters die in de Randstad werken maar niet aan de bak komen, is dat een reden om deze kant op te kijken. De reistijd naar Breda, Rotterdam en Dordrecht is beperkt.

Hoe wij u hierin begeleiden

Wij rekenen aan het begin van het traject met u door welk bedrag u klaar moet hebben, voordat u aan bezichtigen begint. Dat bepaalt in welke prijsklasse u realistisch kunt zoeken en of overbieden voor u een optie is. Zo voorkomt u dat u een bod uitbrengt dat u uiteindelijk niet kunt waarmaken.

Veelgestelde vragen over eigen geld

Hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis te kopen?: Reken op minimaal de kosten koper, dus vier tot zes procent van de koopsom bij een bestaande woning met hypotheek. Bij een woning van 300.000 euro komt dat neer op ongeveer 12.000 tot 18.000 euro. Biedt u boven de taxatiewaarde, dan komt dat verschil er nog bovenop.
Hoeveel eigen geld heeft een starter nodig?: Valt u onder de startersvrijstelling, dan vervalt de overdrachtsbelasting en daalt het benodigde bedrag flink: u houdt dan de notaris, het Kadaster, het hypotheekadvies en de taxatie over. Zonder die vrijstelling betaalt u 2 procent van de koopsom extra.
Kun je een huis kopen zonder eigen geld?: Alleen in uitzonderingssituaties, bijvoorbeeld wanneer de taxatiewaarde hoger uitvalt dan uw koopsom of wanneer u overwaarde meeneemt uit een vorige woning. Voor de meeste starters is spaargeld, een schenking of een familielening nodig.
Telt een schenking mee als eigen geld?: Ja. Een schenking is eigen geld en drukt niet op uw maandlasten. Een lening van familie telt de geldverstrekker wel mee als verplichting, waardoor uw maximale hypotheek daalt.
Hoeveel eigen geld is verstandig om achter de hand te houden?: Los van wat u bij de notaris nodig heeft, is een buffer voor onvoorziene kosten aan te raden. Een woning vraagt in het eerste jaar bijna altijd meer dan begroot, en een lege spaarrekening op de dag van de sleuteloverdracht is een kwetsbare start.

Meer over dit onderwerp

Verder lezen