Hoe bepaalt u de vraagprijs van uw woning?

De vraagprijs bepaalt u op basis van wat vergelijkbare woningen in uw kern de afgelopen maanden werkelijk hebben opgebracht, gecorrigeerd voor de staat en ligging van uw eigen woning. Niet op de WOZ-waarde en niet op gevoel. Te hoog kost u bezichtigingen, te laag kost u direct geld.

Waarom te hoog en te laag allebei geld kosten

Te hoog

Kopers zoeken op prijsklasse. Zet u uw woning van 285.000 euro op 310.000 euro, dan verdwijnt hij uit de zoekopdrachten van iedereen die tot drie ton filtert, en bij de groep die tot 350.000 euro kijkt valt hij uit de toon tegen ruimere woningen.

Daar komt het tijdseffect bij. Een woning die na een maand nog online staat, roept vragen op. Wie hem dan bezichtigt, komt binnen met de gedachte dat er iets mis mee moet zijn, en biedt daarnaar. De biedingen die u in week zes krijgt, liggen structureel lager dan wat u in week één had kunnen halen.

Te laag

Te laag inzetten kost u direct geld, ook in een markt waarin wordt overboden. Veel bieders houden hun bod dicht bij de vraagprijs, want die vraagprijs vormt hun referentiepunt. Alleen bij echt veel belangstelling wordt dat effect gecompenseerd door de biedingsstrijd, en daar kunt u vooraf niet op rekenen.

Waar een goede vraagprijs op steunt

Drie dingen bepalen samen wat realistisch is.

• Wat vergelijkbare woningen in uw kern de afgelopen maanden echt hebben opgebracht.
• Wat de staat, indeling en ligging van uw specifieke woning daaraan toe- of afdoen.
• Hoeveel vraag er op dit moment is naar dit type woning in deze prijsklasse.

Let op het woord opgebracht. Vraagprijzen van woningen die nu te koop staan zeggen weinig: dat is wat mensen hopen te krijgen, niet wat er wordt betaald.

Wat wij meenemen in de vergelijking

• Recente verkopen in dezelfde straat of buurt, niet in de hele gemeente.
• Type woning, bouwjaar en woonoppervlak.
• Staat van onderhoud en het energielabel.
• Tuin, ligging, uitzicht en parkeergelegenheid.
• Of er recent is verduurzaamd of verbouwd, en of dat vakkundig is gedaan.
• Hoe snel vergelijkbare woningen op dit moment verkopen.

Bronnen die minder betrouwbaar zijn dan ze lijken

De WOZ-waarde

Een taxatie voor de belasting, met een peildatum van 1 januari van het voorgaande jaar. In een bewegende markt zit die er per definitie naast, en hij houdt geen rekening met de staat van uw woning vanbinnen.

Online rekenmodellen

Die werken met gemiddelden per postcode en vierkante meter. Ze weten niet dat uw badkamer vorig jaar is vervangen of dat de woning naast een drukke doorgaande weg ligt. Als indicatie bruikbaar, als vraagprijs niet.

Wat de buren vroegen

Twee dingen: het is een vraagprijs en geen verkoopprijs, en geen twee woningen zijn hetzelfde. Bouwjaar en oppervlakte kunnen kloppen terwijl de staat tienduizenden euro's scheelt.

Vraagprijs is niet hetzelfde als verkoopprijs

Juridisch is een vraagprijs een uitnodiging om te onderhandelen, geen aanbod. Ook als iemand exact uw vraagprijs biedt, bent u niet verplicht te verkopen.

Strategisch is de vraagprijs vooral een instrument om bezichtigingen te genereren. Een scherpe, realistische vraagprijs trekt meer kijkers, en meer kijkers vergroten de kans op een biedingsprocedure die de prijs juist omhoog duwt. Een hoge vraagprijs om te kijken wat er gebeurt, werkt in de praktijk vaak precies andersom.

Houd er rekening mee dat kopers uw vraagprijs als vertrekpunt gebruiken en niet als eindpunt. Ze kijken naar hoe lang de woning staat en of de prijs al is aangepast, en bepalen daarop of ze eronder durven te bieden. Hoe kopers die afweging maken, leest u in ons artikel over bieden op een huis. Als verkoper is dat nuttig om te weten voordat u uw prijs bepaalt.

De vraagprijs in gemeente Moerdijk

De kernen verschillen hier meer van elkaar dan mensen van buiten de gemeente verwachten. Zevenbergen is de grootste kern met het meeste aanbod en de meeste voorzieningen. Klundert en Willemstad hebben een historische kern waar het woningtype sterk varieert. Fijnaart, Standdaarbuiten, Noordhoek en de kleinere kernen kennen weinig transacties per jaar.

Dat laatste maakt het bepalen van een vraagprijs hier lastiger dan in een stad. Als er in uw straat in twee jaar drie woningen zijn verkocht, is elk van die drie zwaarwegend, en moet u weten waarom ze opbrachten wat ze opbrachten. Een landelijk gemiddelde helpt u hier niet.

Hoe wij dit voor u doen

Bij een waardebepaling kijken wij niet naar een gemiddelde vierkantemeterprijs, maar naar concrete, vergelijkbare verkopen bij u in de buurt. U krijgt een onderbouwd advies met de vergelijkingen erbij, zodat u zelf kunt zien waar het getal vandaan komt, en niet een uitkomst uit een online rekenmodel.

Die waardebepaling is gratis en verplicht u tot niets. Ook als u besluit zelf te verkopen, heeft u er iets aan.