Bieden op een huis: hoe werkt het en wat zijn de regels?

Bieden op een huis gaat op twee manieren: via onderhandeling, waarbij u en de verkoper naar elkaar toe bewegen, of via een inschrijving, waarbij iedereen eenmalig zijn beste bod uitbrengt. Vraag altijd vooraf welke vorm geldt, want dat bepaalt of u ruimte moet laten of juist meteen uw grens moet neerleggen.

De twee vormen

Onderhandeling

De klassieke gang van zaken. U brengt een bod uit, de verkoper doet een tegenbod, en zo komt u tot elkaar. Er is ruimte om te schuiven, ook op andere punten dan de prijs. U ziet dit vooral bij woningen die al wat langer te koop staan of waar de belangstelling overzichtelijk is.

Belangrijk: u bent pas in onderhandeling wanneer de verkoper een tegenbod doet of uitdrukkelijk zegt met u in onderhandeling te gaan. Dat de makelaar uw bod heeft doorgegeven, betekent nog niets.

Inschrijving

Bij veel belangstelling kiest de verkopende makelaar meestal hiervoor. Alle gegadigden brengen vóór een afgesproken moment eenmalig hun beste bod uit, en daarna wordt er niet onderhandeld. U weet niet wat de anderen doen, dus u legt in één keer uw werkelijke grens neer.

Bij een inschrijving wegen uw voorwaarden extra zwaar, omdat er geen gelegenheid meer is om iets bij te schaven. Zorg dat uw bod op alle punten compleet is.

Stap voor stap

1. 1

   Vraag hoe de procedure verloopt

   Voordat u iets noemt: gaat het via onderhandeling of via inschrijving? Is er al een bod, wordt er nog bezichtigd, en is er een uiterste termijn? Dit bepaalt uw hele aanpak, en de verkopende makelaar mag het u gewoon vertellen.

2. 2

   Bepaal uw plafond, en schrijf het op

   Wat u maximaal kunt en wilt betalen, vastgesteld voordat het spannend wordt. Denk aan uw hypotheek én aan het eigen geld dat u nodig heeft, want alles boven de taxatiewaarde financiert de bank niet mee.

3. 3

   Kies uw openingsbod

   Bij onderhandeling laat u ruimte om te bewegen, maar niet zoveel dat u niet serieus wordt genomen. Bij een inschrijving is er geen ruimte: daar is uw openingsbod meteen uw eindbod.

4. 4

   Breng het bod schriftelijk uit

   Noem het bedrag, de gewenste opleverdatum, de ontbindende voorwaarden die u wilt en welke roerende zaken u wilt overnemen. Een compleet bod wordt serieuzer genomen dan een bedrag zonder toelichting.

5. 5

   Reageer op het tegenbod

   Komt er een tegenbod, dan bent u in onderhandeling. U kunt de prijs verhogen, maar ook op andere punten bewegen: een datum die de verkoper uitkomt kan meer waard zijn dan een paar duizend euro.

6. 6

   Leg vast wat u afspreekt

   Overeenstemming over de prijs is nog geen koop. Pas als beide partijen de koopovereenkomst hebben getekend, ligt het vast. Daarna heeft u als particuliere koper nog drie dagen wettelijke bedenktijd.

De regels waar u van uit kunt gaan

• Een vraagprijs is juridisch een uitnodiging om te onderhandelen. Ook als u exact de vraagprijs biedt, hoeft de verkoper niet te verkopen.
• De verkoper mag elk bod weigeren en is niet verplicht aan de hoogste bieder te gunnen. Hij mag kiezen voor een lager bod met betere voorwaarden.
• De verkopende makelaar mag concrete biedingen van anderen niet aan u prijsgeven. Dat er meer belangstelling is, mag hij wel zeggen.
• Bezichtigingen mogen doorgaan zolang er geen koopovereenkomst is getekend, ook terwijl u onderhandelt.
• Bij verkoop aan een particulier geldt het schriftelijkheidsvereiste: mondelinge overeenstemming is niet bindend.
• Na ondertekening heeft u als particuliere koper drie dagen wettelijke bedenktijd.

Onder de vraagprijs bieden

Dit kan, en het gebeurt vaker dan de krantenkoppen suggereren. Of het verstandig is, hangt volledig af van hoe de woning in de markt staat.

Wanneer het kansrijk is

• De woning staat al maanden te koop zonder beweging.
• De vraagprijs is al een keer verlaagd, wat aangeeft dat de verkoper beweegt.
• Er is achterstallig onderhoud dat u kunt onderbouwen, bij voorkeur met een keuringsrapport.
• De verkoper heeft haast, bijvoorbeeld omdat hij zelf al iets heeft gekocht.

Wanneer u het beter kunt laten

Bij een woning die net online staat, scherp is geprijsd en veel bezichtigingen trekt, zet een bod onder de vraagprijs u direct buitenspel. U krijgt vaak niet eens een tegenbod, en een tweede kans is er zelden. Weeg dus eerst hoeveel belangstelling er is.

Meer dan alleen het bedrag

Dit is het punt waarop u zich het goedkoopst onderscheidt. Een verkoper weegt naast de prijs ook hoe zeker en hoe soepel de verkoop verloopt.

• De opleverdatum, vooral als de verkoper zelf al iets heeft gekocht.
• Het aantal en de duur van de ontbindende voorwaarden.
• Of u nog een eigen woning moet verkopen.
• Of u roerende zaken overneemt, zoals vloeren en gordijnen.
• Hoe compleet en helder uw bod is opgeschreven.

Hoe u die punten inzet in het gesprek, staat in ons artikel over onderhandelen over een huis. Wilt u weten hoe u het bedrag zelf bepaalt, lees dan hoeveel overbieden op een huis.

Bieden in gemeente Moerdijk

De markt hier is kleiner dan in de stad, en dat werkt twee kanten op. Er komen minder woningen vrij, maar er zijn ook minder gegadigden per woning. Het gevolg is dat het per woning sterk verschilt: de ene gaat binnen een week bij inschrijving weg, de andere staat maanden stil en is prima onder de vraagprijs te kopen.

Dat maakt de vraag hoe de procedure loopt hier belangrijker dan een algemene strategie. Voor de ene woning in Zevenbergen geldt een heel ander spel dan voor een vergelijkbare woning in Standdaarbuiten.

Hoe wij u hierin begeleiden

Wij vragen bij de verkopende makelaar na hoe de procedure verloopt en wat er speelt, zoeken uit wat vergelijkbare woningen in de kern hebben opgebracht, en stellen het bod zo op dat het op prijs én voorwaarden meedoet. Uw plafond spreken we vooraf af, en daar houden we ons aan.