Voorbehoud van financiering: wat is het en wilt u het?

Het voorbehoud van financiering is een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Krijgt u binnen de afgesproken termijn geen passende hypotheek, dan kunt u de koop ontbinden zonder boete. Zonder dit voorbehoud bent u aan de koop gebonden, ook als de bank uw aanvraag afwijst, en dan geldt meestal een boete van tien procent van de koopsom.

Waarom deze clausule bestaat

Tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de overdracht zit meestal twee tot drie maanden. In die periode moet uw hypotheek rond komen. Gaat dat mis, dan zit u vast aan een koop die u niet kunt betalen, en de koopovereenkomst kent daar een stevige sanctie voor.

Die sanctie is in vrijwel elk modelcontract tien procent van de koopsom. Bij een woning van 300.000 euro praat u dus over 30.000 euro die u kwijt bent zonder dat u een huis heeft. Het voorbehoud van financiering is de uitweg die dat voorkomt.

Waarom verkopers er moeite mee hebben

Een verkoper wil zekerheid. Zolang het voorbehoud loopt, is de woning niet echt verkocht: hij kan hem niet aan iemand anders aanbieden, maar hij weet ook niet of het doorgaat. Elke week voorbehoud is een week onzekerheid, en als de koop alsnog afketst begint hij weer van voren af aan, met een woning die inmiddels als "was verkocht" bekendstaat.

Bij meerdere vergelijkbare biedingen kan een bod zonder dit voorbehoud daarom aantrekkelijker zijn dan een hoger bod met. Verkopers wegen zekerheid regelmatig zwaarder dan de laatste paar duizend euro.

Bieden zonder voorbehoud: wat u riskeert

Dit is de vraag waar het in een krappe markt op aankomt. Het eerlijke antwoord: zonder voorbehoud bieden maakt uw bod sterker, en het kan u de woning kosten of opleveren. Maar het risico is niet symmetrisch.

Komt de financiering niet rond en heeft u geen voorbehoud, dan kunt u niet kosteloos terug. U bent de boete verschuldigd én u heeft geen woning. Dat is geen theoretisch scenario: een taxatie die lager uitvalt dan de koopsom, een werkgever die een intentieverklaring niet wil tekenen of een partner die van baan wisselt, zijn allemaal redenen waarom een aanvraag alsnog strandt.

Wanneer het verantwoord is

• U koopt met eigen geld en heeft geen hypotheek nodig.
• U heeft een bindend hypotheekaanbod dat de koopsom dekt, en niet alleen een oriënterend gesprek.
• U heeft voldoende overwaarde of spaargeld om het verschil op te vangen als de taxatie tegenvalt.

Wanneer u het niet moet doen

• U heeft alleen een globale berekening van wat u kunt lenen.
• U werkt op een tijdelijk contract of als zzp'er, waar de acceptatie bewerkelijker is.
• U biedt fors boven de vraagprijs, waardoor de taxatie mogelijk lager uitvalt dan uw bod.
• U bent afhankelijk van de verkoop van uw eigen woning.

Alternatieven voor helemaal loslaten

Het is geen keuze tussen alles of niets. Er zijn tussenvormen die uw bod sterker maken zonder dat u het vangnet volledig weggooit.

• Een kortere termijn afspreken, bijvoorbeeld drie weken in plaats van zes, mits u vooraf met uw adviseur heeft afgestemd dat dat haalbaar is.
• Vooraf een oriënterend gesprek voeren en dat vermelden bij uw bod, zodat de verkoper ziet dat u het serieus heeft voorbereid.
• Het voorbehoud beperken tot een bedrag, zodat u alleen kunt ontbinden als u minder dan dat bedrag kunt lenen.
• Compenseren op een ander punt: een opleverdatum die de verkoper uitkomt weegt vaak zwaarder dan u denkt.

Let op de formulering in het contract

Het voorbehoud is niet overal hetzelfde geformuleerd. In veel modelcontracten staat dat u een of meer schriftelijke afwijzingen moet overleggen om er een beroep op te doen. Kunt u die binnen de termijn niet aanleveren, dan vervalt uw beroep, ook als de financiering feitelijk niet rond is.

Lees daarom precies wat er staat over hoeveel afwijzingen nodig zijn, aan wie u het beroep moet richten en op welke manier. Dit is een punt waar mensen die zelf kopen regelmatig in de knel komen.

Wat u kunt doen om toch sterk te staan

Laat u vooraf oriënteren door een hypotheekadviseur, voordat u een bod uitbrengt. Dan weet u wat haalbaar is, kunt u een realistische en korte termijn afspreken, en is de kans klein dat u het voorbehoud daadwerkelijk nodig heeft. Het staat er dan vooral voor het geval dat wel zo is.

Dat is ook wat het gesprek met de verkoper verandert: een korte termijn met een onderbouwing erachter komt sterker over dan een lange termijn zonder uitleg. Hoe u de rest van uw bod opbouwt, staat in ons artikel over hoeveel overbieden op een huis.

Hoe wij u hierin adviseren

Als aankoopmakelaar wegen wij per situatie af of het loslaten of verkorten van dit voorbehoud verantwoord is. Wij kijken naar hoe hard uw financiering staat, hoe uw bod zich verhoudt tot de verwachte taxatiewaarde en hoeveel belangstelling er voor de woning is. Daarna bewaken wij de termijn, zodat een verlenging op tijd wordt aangevraagd en niet op de laatste dag.