Akte van levering en de overdracht bij de notaris

De akte van levering is de notariële akte waarmee het eigendom van de woning overgaat. Op de dag van de overdracht doet u eerst de eindinspectie, daarna tekent u bij de notaris, en zodra de akte is ingeschreven bij het Kadaster is de koper eigenaar. Dan pas gaan de sleutels over.

Koopovereenkomst en akte van levering zijn twee dingen

Dit onderscheid veroorzaakt de meeste verwarring. Bij het tekenen van de koopovereenkomst legt u vast wát u afspreekt: de prijs, de leveringsdatum, de ontbindende voorwaarden en wat er achterblijft in de woning. U bent op dat moment nog geen eigenaar.

De akte van levering voert die afspraken maanden later uit bij de notaris. Juristen noemen dat het verschil tussen de obligatoire overeenkomst en de goederenrechtelijke levering. In de praktijk betekent het vooral dat er tussen tekenen en sleutels meestal twee tot drie maanden zit.

De dag van de overdracht, stap voor stap

1. 1

   De notaris stuurt de nota van afrekening

   Meestal een paar dagen voor het passeren. Hierop staat precies welk bedrag u moet overmaken, of als verkoper wat u overhoudt. Controleer hem, en meld afwijkingen meteen. Het geld moet op de rekening van de notaris staan voordat er wordt getekend.

2. 2

   De eindinspectie

   Koper en verkoper lopen samen door de woning, vaak een uur voor het passeren. U controleert of de woning leeg en schoon is, of de afgesproken zaken zijn achtergelaten en of er niets is beschadigd. Noteer samen de meterstanden.

3. 3

   Het passeren bij de notaris

   De notaris leest de akte van levering door en beide partijen tekenen. Sluit de koper een hypotheek af, dan wordt ook de hypotheekakte getekend. Reken op drie kwartier tot een uur.

4. 4

   Inschrijving in de openbare registers

   De notaris schrijft de akte in bij het Kadaster. Pas op dat moment is de koper juridisch eigenaar. Dat gebeurt doorgaans dezelfde dag nog.

5. 5

   De sleutels

   Zodra de akte is gepasseerd en het geld is verrekend, gaan de sleutels over. In de praktijk gebeurt dat direct na afloop bij de notaris of bij de woning zelf.

De eindinspectie: waar u op let

Dit is het laatste moment waarop u iets kunt afdwingen. Neem er de tijd voor en loop deze punten langs.

• Is de woning leeg, schoon en bezemschoon opgeleverd?
• Zijn de zaken die op de lijst van roerende zaken stonden aanwezig, en is meegenomen wat niet was afgesproken?
• Werken de installaties: cv, warm water, elektra en de kranen?
• Is er nieuwe schade ontstaan bij de verhuizing, bijvoorbeeld aan muren, kozijnen of trapleuningen?
• Zijn alle sleutels aanwezig, inclusief die van berging, garage en brievenbus?
• Noteer samen de standen van gas, water en elektra, en maak er een foto van.

Als er iets niet klopt

Bel de notaris voordat u naar het kantoor komt, of meld het daar direct. Er kan dan een bedrag in depot worden gehouden totdat het is opgelost. Tekent u eerst en klaagt u daarna, dan moet u de verkoper achteraf aanspreken en dat is een veel zwakkere positie.

Wat de notaris controleert

De notaris doet meer dan voorlezen. Hij onderzoekt of de verkoper werkelijk bevoegd is te verkopen, of er beslagen of hypotheken op de woning rusten die moeten worden doorgehaald, en of er geen erfdienstbaarheden of kettingbedingen zijn die niet in de koopovereenkomst stonden.

Ook zorgt hij dat de oude hypotheek van de verkoper wordt afgelost uit de opbrengst en dat de kosten koper correct worden verrekend. Al dat geld loopt over de derdengeldenrekening van de notaris, en dat is precies waarom die tussenpersoon bestaat.

Wie kiest de notaris?

Bij een woning die kosten koper wordt verkocht, kiest de koper de notaris, omdat de koper de kosten van de leveringsakte betaalt. Vergelijk gerust twee of drie kantoren: notarissen bepalen hun eigen tarief en de verschillen zijn reëel.

Wat die kosten precies inhouden, staat in ons artikel over kosten koper.

Wat er vaak misgaat

• Het geld staat niet op tijd op de rekening van de notaris, waardoor het passeren niet doorgaat.
• De verkoper heeft de woning niet leeg opgeleverd en er is niets in depot geregeld.
• De meterstanden zijn niet genoteerd, wat later discussie geeft met de energieleverancier.
• Het energielabel ontbreekt, waardoor de notaris niet kan passeren.
• De leveringsdatum sluit niet aan op de eigen aankoop of verkoop, waardoor er een dubbele of juist een gat in de woonsituatie ontstaat.

Hoe wij u hierin begeleiden

Wij zijn bij de eindinspectie aanwezig en lopen de punten hierboven met u langs, zodat er niets over het hoofd wordt gezien op het moment dat het nog uitmaakt. Ook controleren wij de nota van afrekening voordat u tekent, en zijn we bij het passeren aanwezig.