Mag ik mijn huis verkopen voor minder dan de WOZ-waarde?

Ja. U bepaalt zelf voor welk bedrag u uw woning verkoopt. De WOZ-waarde is een waardering van de gemeente voor belastingdoeleinden en is geen minimumprijs, geen richtprijs en geen taxatie.

Waarom ligt mijn WOZ-waarde hoger dan wat ik krijg?

Twee redenen. De WOZ heeft als peildatum 1 januari van het jaar ervoor, dus hij loopt achter op de markt. En hij wordt modelmatig bepaald op basis van verkopen van vergelijkbare woningen in de buurt, zonder dat iemand uw woning van binnen heeft gezien. Achterstallig onderhoud of een gedateerde indeling zit er dus niet in verwerkt.

Kan ik bezwaar maken tegen de WOZ-waarde als ik lager verkoop?

Dat kan, en een recente verkoopprijs is een van de sterkste onderbouwingen die er is. U moet wel op tijd zijn: bezwaar maken kan tot zes weken na de dagtekening van de aanslag. Is die termijn verstreken, dan kunt u het volgend jaar opnieuw proberen.

Wat gebeurt er als ik onder de marktwaarde verkoop aan mijn kind?

Dan kan de Belastingdienst het verschil tussen de marktwaarde en de verkoopprijs zien als een schenking, waarover schenkbelasting verschuldigd kan zijn. Dat is bij verkoop binnen de familie het belangrijkste punt om vooraf uit te zoeken. Laat u hierover adviseren door een notaris of belastingadviseur voordat u de prijs vastlegt.

Betaalt de koper minder overdrachtsbelasting bij een lage koopsom?

Niet per se. De overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde in het economisch verkeer, en die is minimaal gelijk aan de koopsom. Bij een prijs die duidelijk niet zakelijk is, kan de Belastingdienst uitgaan van de hogere marktwaarde.

Verlaagt onder de WOZ verkopen mijn eigen belastingaanslag?

Voor het lopende jaar niet. De aanslagen over de WOZ-waarde staan al vast op basis van de peildatum. Wel kan de verkoop invloed hebben op de WOZ-waarde die de gemeente daarna vaststelt voor de nieuwe eigenaar.

Verkopen

Huis verkopen onder de WOZ-waarde: mag dat en wat betekent het?

De WOZ-waarde is geen minimumprijs. Waarom hij afwijkt van de verkoopprijs, en wanneer de Belastingdienst meekijkt.

Gepubliceerd op 20 augustus 2026

Uw woning verkopen voor minder dan de WOZ-waarde mag gewoon. De WOZ-waarde is een waardering van de gemeente voor de belastingheffing en zegt niets over wat een koper bereid is te betalen. In de praktijk wijken beide bedragen vaker af dan dat ze samenvallen, in beide richtingen.

In het kort

De WOZ-waarde is geen minimumprijs en geen taxatie.
Hij heeft peildatum 1 januari van het jaar ervoor en loopt dus achter op de markt.
Hij wordt modelmatig bepaald, zonder opname binnen in de woning.
Verkopen aan familie onder de marktwaarde kan als schenking worden gezien.

Waarom de WOZ en de verkoopprijs uit elkaar lopen

De gemeente bepaalt de WOZ-waarde met een rekenmodel. Dat model kijkt naar verkoopcijfers van vergelijkbare woningen in de buurt en corrigeert voor oppervlakte, perceel en woningtype. Wat het model niet doet, is bij u binnen kijken.

Daar zit het verschil. Een keuken uit 1990, een badkamer die aan vervanging toe is of een dak dat binnen vijf jaar moet worden aangepakt: dat zijn precies de dingen waar een koper zijn bod op aanpast en waar het model niets van weet.

Daarbovenop komt de tijd. De WOZ-waarde van dit jaar gaat over de situatie op 1 januari van vorig jaar. In een stijgende markt is uw woning inmiddels meer waard dan de WOZ. In een dalende markt precies andersom.

Wanneer onder de WOZ verkopen logisch is

De woning heeft achterstallig onderhoud dat het taxatiemodel niet ziet. De WOZ wordt modelmatig bepaald, zonder dat er iemand binnen is geweest.
De markt is gedaald sinds de peildatum. De WOZ loopt ongeveer anderhalf jaar achter, dus in een dalende markt staat hij te hoog.
De woning heeft een eigenschap die zwaar drukt op de prijs: erfpacht, een ongunstige ligging, funderingsproblemen of een klein perceel.
U wilt of moet snel verkopen en kiest voor zekerheid boven de hoogste prijs.
U verkoopt aan een familielid of bekende en spreekt bewust een lagere prijs af.

In geen van deze gevallen doet u iets wat niet mag. U verkoopt tegen de prijs die de markt of uw situatie oplevert.

Waar u wel op moet letten

De WOZ-waarde blijft ondertussen zijn eigen werk doen, ook als u lager verkoopt.

Gemeentelijke heffingen zoals de onroerendezaakbelasting worden berekend over de WOZ-waarde, niet over uw verkoopprijs.
Het eigenwoningforfait in uw aangifte inkomstenbelasting gaat ook over de WOZ-waarde.
De koper betaalt overdrachtsbelasting. De Belastingdienst kijkt daarbij naar de waarde in het economisch verkeer, niet automatisch naar het bedrag op de akte.
Verkoopt u ver onder de marktwaarde aan iemand die u kent, dan kan de Belastingdienst het verschil als schenking aanmerken.

Verkoop binnen de familie

Dit is het punt waar het misgaat als u er niet op let. Verkoopt u aan uw kind, een ander familielid of een bekende voor een bedrag dat duidelijk onder de marktwaarde ligt, dan kan de Belastingdienst het verschil aanmerken als een schenking. Over dat verschil kan schenkbelasting verschuldigd zijn.

Dat is geen reden om het niet te doen, want er zijn vrijstellingen en er valt vaak iets te regelen. Het is wel een reden om het vooraf uit te zoeken met een notaris of belastingadviseur, en niet nadat de koopakte is getekend. Wij geven op dit punt geen fiscaal advies: kijk voor de actuele regels en vrijstellingen op de website van de Belastingdienst.

Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde

Vindt u de WOZ-waarde te hoog, dan kunt u bezwaar maken bij de gemeente. Dat kan tot zes weken na de dagtekening van de aanslag. Een recente verkoopprijs van de woning zelf is daarbij het sterkste argument dat er bestaat: er is geen betere onderbouwing van wat een woning waard is dan wat er werkelijk voor betaald is.

Een lagere WOZ-waarde verlaagt uw onroerendezaakbelasting en uw eigenwoningforfait. Verkoopt u de woning, dan is dat vooral voor de periode dat u er nog woont van belang.

Wat dit betekent voor uw vraagprijs

Gebruik de WOZ-waarde niet als vertrekpunt voor uw vraagprijs. Hij is te oud en te globaal. Waar u wel op vaart, zijn recente verkopen van woningen die echt op de uwe lijken, gecorrigeerd voor de staat van uw woning.

Dat is precies wat wij doen bij een gratis waardebepaling. Wij komen langs, kijken naar de woning zelf en zetten die naast wat er in uw kern werkelijk is verkocht. Dat is uitdrukkelijk geen taxatierapport, maar het is wel gebaseerd op de woning die u verkoopt in plaats van op een model.

Veelgestelde vragen over verkopen onder de WOZ-waarde

Mag ik mijn huis verkopen voor minder dan de WOZ-waarde?: Ja. U bepaalt zelf voor welk bedrag u uw woning verkoopt. De WOZ-waarde is een waardering van de gemeente voor belastingdoeleinden en is geen minimumprijs, geen richtprijs en geen taxatie.
Waarom ligt mijn WOZ-waarde hoger dan wat ik krijg?: Twee redenen. De WOZ heeft als peildatum 1 januari van het jaar ervoor, dus hij loopt achter op de markt. En hij wordt modelmatig bepaald op basis van verkopen van vergelijkbare woningen in de buurt, zonder dat iemand uw woning van binnen heeft gezien. Achterstallig onderhoud of een gedateerde indeling zit er dus niet in verwerkt.
Kan ik bezwaar maken tegen de WOZ-waarde als ik lager verkoop?: Dat kan, en een recente verkoopprijs is een van de sterkste onderbouwingen die er is. U moet wel op tijd zijn: bezwaar maken kan tot zes weken na de dagtekening van de aanslag. Is die termijn verstreken, dan kunt u het volgend jaar opnieuw proberen.
Wat gebeurt er als ik onder de marktwaarde verkoop aan mijn kind?: Dan kan de Belastingdienst het verschil tussen de marktwaarde en de verkoopprijs zien als een schenking, waarover schenkbelasting verschuldigd kan zijn. Dat is bij verkoop binnen de familie het belangrijkste punt om vooraf uit te zoeken. Laat u hierover adviseren door een notaris of belastingadviseur voordat u de prijs vastlegt.
Betaalt de koper minder overdrachtsbelasting bij een lage koopsom?: Niet per se. De overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde in het economisch verkeer, en die is minimaal gelijk aan de koopsom. Bij een prijs die duidelijk niet zakelijk is, kan de Belastingdienst uitgaan van de hogere marktwaarde.
Verlaagt onder de WOZ verkopen mijn eigen belastingaanslag?: Voor het lopende jaar niet. De aanslagen over de WOZ-waarde staan al vast op basis van de peildatum. Wel kan de verkoop invloed hebben op de WOZ-waarde die de gemeente daarna vaststelt voor de nieuwe eigenaar.

Meer over dit onderwerp

Verder lezen